Brugueras, Alcántara & García-Bragado Lawyers - Law Firm in Barcelona | Labour, civil, tax, administrative, commercial and family lawyers in Barcelona | Brugueras, Alcántara & García-Bragado Abogados is a law firm founded in 1973 and developed due to various lawyers specialised in different legal fields who have joined the firm over the years, however the Alcántara family has been practicing the legal profession since the beginning of the 20th century. Brugueras, Alcántara & García-Bragado
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15 of March of 2019 Monographs  

Nota sobre el alquiler social


Christian Albors
 

NOTA SOBRE LA IMPOSIBILIDAD DE PRESENTAR DESAHUCIOS EN CATALUÑA SIN OFRECER PREVIAMENTE UN ALQUILER SOCIAL A LOS INQUILINOS (ART. 5 DE LA LLEI 24/2015)

 

 

NOTA SOBRE LA IMPOSIBILIDAD DE PRESENTAR DESAHUCIOS EN CATALUÑA SIN OFRECER PREVIAMENTE UN ALQUILER SOCIAL A LOS INQUILINOS (ART. 5 DE LA LLEI 24/2015)

 

 

Tras diversas vicisitudes y recursos ante el Tribunal Constitucional, el día 22 de febrero de 2019 entró en vigor definitivamente el artículo 5 de la Llei 24/2015, aplicable en toda Cataluña.

 

Este artículo puede suponer una importante limitación para aquellas empresas que tienen viviendas alquiladas y que, ante el impago de la renta, deciden presentar una demanda de desahucio por falta de pago.

 

A diferencia de la situación que hasta ahora existía, en que bastaba un impago de una mensualidad para poder presentar demanda, la nueva regulación en Cataluña obliga al propietario-arrendador afectado por esta ley a desplegar una importante actividad previa a la demanda, que puede desembocar en la imposibilidad de demandar al inquilino o, en el mejor de los casos, a verse obligado a reducir hasta importes ridículos el precio de la renta durante varios años.

 

En síntesis, el artículo 5.2 de la Llei 24/2015 establece que antes de presentar una demanda de desahucio por falta de pago de la renta, el arrendador que sea considerado “gran tenedor” debe ofrecer una propuesta de “alquiler social” al inquilino que no tenga una alternativa propia de vivienda (la práctica totalidad de los casos) y que esté dentro de los parámetros de “riesgo de exclusión residencial” que la propia ley define.

 

Será obligación del propietario-arrendador comprobar esta situación previamente a la demanda mediante requerimientos al inquilino (requerimientos fehacientes para poder acreditarlo ante el Juzgado).

 

Ante todo, la limitación solo afectará a:

- Viviendas (locales de negocio, oficinas, parkings, … no se ven afectados).

- Arrendadores que sean persona jurídica considerada gran tenedor (fondos inversión, entidades financieras o filiales y empresas o grupos de empresas que sean titulares de más de 1250 metros cuadrados habitables).

- Arrendadores que sean persona jurídica y que hayan adquirido después de 30 abril 2008 viviendas que procediesen de ejecuciones hipotecarias, daciones en pago o ventas por imposibilidad de atender cuotas hipotecarias.

- Inquilinos que presenten riesgo de exclusión residencial, esto es, que los ingresos de la unidad familiar no superen unos determinados límites, que la propia ley define, o que los servicios sociales incluyan en esa categoría aunque superen los límites).

 

De darse esos tres supuestos (vivienda arrendada a un inquilino en riesgo de exclusión residencial, por un gran tenedor o por una empresa que compró después de 30 abril 2008 una vivienda procedente de una ejecución hipotecaria o una dación en pago/venta por imposibilidad de atender un préstamo hipotecario) el arrendador no podrá presentar la demanda directamente, sino que antes de hacerlo, deberá ofrecer un alquiler social al inquilino.

 

El importe de ese “alquiler social” se hace depender de los ingresos totales de la unidad familiar (total de personas que viven, aunque se hayan empadronado después de arrendar) y se determinará según la comparación con el “Indicador de Renta de Suficiencia”, que no aparece en esta ley, sino en otra norma y que depende de la localidad en que radique el piso (no es lo mismo Barcelona que Sant Esteve Sesrovires) y de si hay convivientes discapacitados o dependientes (la situación se agrava).

 

Y recordemos que la obligación de averiguar si el inquilino está en ese riesgo de exclusión no corresponde al inquilino ni al Juzgado, sino que será el arrendador quien deberá realizar las pesquisas necesarias.

 

La infracción de esta obligación de ofrecer un alquiler social no solo comportará la imposibilidad de presentar la demanda (o su archivo), sino que además puede comportar multas de entre 9.001 € y 90.000 €, ya que la Llei 18/2007, de la Vivienda, lo considera una infracción grave.

 

A continuación, y para que aquellos arrendadores que sean considerados grandes tenedores puedan hacerse una idea de las consecuencias de esta ley, proponemos tres simples ejemplos de lo que puede comportar:

a) Un piso alquilado en Barcelona por 600 al mes en el que viven una señora que gana 1.100 euros netos al mes y sus dos hijos (ninguno discapacitado): Antes de poner la demanda hay que demostrar que se les ha ofrecido un alquiler de 138,10 € mensuales durante 3 años. Sí, 138 al mes, no es un error tipográfico.

b) Piso alquilado en Barcelona por 800 al mes a un señor que gana 2.000 netos al mes y vive con su mujer (que no trabaja oficialmente, pero limpia pisos y cobra en B unos 750 al mes) y dos niños. Se les tendría que ofrecer un alquiler social de 243 al mes (en vez de 800).

c) Piso alquilado en Barcelona por 450 euros al mes a persona sola que gana 720 netos al mes (en nómina): antes de poner una demanda habría que ofrecerle un alquiler de … .64 euros al mes por 3 años. 64 euros, sí, en vez de 450.

 

Ante esta situación, para cualquier arrendador que ostente la condición de “gran tenedor” (empresa que individualmente o junto a otras empresas del grupo tenga más de 1.250 m2 habitables en propiedad, aunque no estén alquilados), resulta imprescindible protegerse de los riesgos económicos que esta ley comporta.

 

Pensemos que, en muchos casos, la aplicación de esta ley puede llegar a hacer imposible en la práctica la interposición de demandas (será más económico esperar a que acabe el arriendo y demandar por extinción), así que cualquier empresa que pueda estar incursa en los supuestos previstos en la ley deberá adoptar sin demora una serie de prevenciones mínimas al contratar o antes de interponer una demanda por falta de pago, para evitar tener inquilinos que puedan dejar de pagar a los 2 meses sabiendo que será imposible echarles (o que podrán "renegociar" la renta hasta cantidades ridículas).

 

Por si lo anterior no implicase suficientes trabas, el Decret Llei 5/2019, que entró en vigor el pasado 8 de marzo de 2019, establece también la obligación de averiguar e informar del “Índex de referència de preus de lloguer d’habitatges”, pues omitir esta actuación puede comportar también sanciones según la Llei 18/2007.

 

En definitiva, para proteger adecuadamente a partir de ahora los intereses de los arrendadores que tengan en total más de 1.250 m2 destinados a viviendas, será imprescindible:

1º.-        Analizar la situación actual de todos los contratos de arrendamiento existente y de los arrendatarios, a fin de tener definidos con claridad los riesgos que puedan presentarse en cada caso concreto.

2º.-        Adoptar las más elementales precauciones en el redactado de los futuros contratos de arrendamiento, incluyendo recomendaciones sobre la documentación a solicitar a cada posible arrendatario, con la intención de minimizar los riesgos de no poder recuperar la posesión de la vivienda si el inquilino deja de pagar la renta.

3º.-        Ante un caso de impago de renta, analizar con detalle la situación contractual y las medidas a adoptar con carácter previo a la demanda, para evitar que el Juzgado la inadmita y que el arrendador pueda ser sancionado con hasta 90.000 € de multa.

 

 

 

Desde el despacho, como especialistas en esta materia y dado la diversidad de normas jurídicas a aplicar, estamos a disposición de nuestros clientes para poder analizar su situación arrendaticia actual (análisis de viviendas arrendadas y de los contratos existentes) y asesorarles en todo lo necesario para evitar que la aplicación de la Llei 24/2015 y del Decret 5/2019 pueda perjudicarles.

 

 

CHRISTIAN ALBORS

 

BRUGUERAS, ALCÁNTARA & GARCÍA-BRAGADO

ABOGADOS

 

Tras diversas vicisitudes y recursos ante el Tribunal Constitucional, el día 22 de febrero de 2019 entró en vigor definitivamente el artículo 5 de la Llei 24/2015, aplicable en toda Cataluña.

Este artículo puede suponer una importante limitación para aquellas empresas que tienen viviendas alquiladas y que, ante el impago de la renta, deciden presentar una demanda de desahucio por falta de pago.

A diferencia de la situación que hasta ahora existía, en que bastaba un impago de una mensualidad para poder presentar demanda, la nueva regulación en Cataluña obliga al propietario-arrendador afectado por esta ley a desplegar una importante actividad previa a la demanda, que puede desembocar en la imposibilidad de demandar al inquilino o, en el mejor de los casos, a verse obligado a reducir hasta importes ridículos el precio de la renta durante varios años.

En síntesis, el artículo 5.2 de la Llei 24/2015 establece que antes de presentar una demanda de desahucio por falta de pago de la renta, el arrendador que sea considerado “gran tenedor” debe ofrecer una propuesta de “alquiler social” al inquilino que no tenga una alternativa propia de vivienda (la práctica totalidad de los casos) y que esté dentro de los parámetros de “riesgo de exclusión residencial” que la propia ley define.

Será obligación del propietario-arrendador comprobar esta situación previamente a la demanda mediante requerimientos al inquilino (requerimientos fehacientes para poder acreditarlo ante el Juzgado).

Ante todo, la limitación solo afectará a:

- Viviendas (locales de negocio, oficinas, parkings, … no se ven afectados).

- Arrendadores que sean persona jurídica considerada gran tenedor (fondos inversión, entidades financieras o filiales y empresas o grupos de empresas que sean titulares de más de 1250 metros cuadrados habitables).

- Arrendadores que sean persona jurídica y que hayan adquirido después de 30 abril 2008 viviendas que procediesen de ejecuciones hipotecarias, daciones en pago o ventas por imposibilidad de atender cuotas hipotecarias.

 

- Inquilinos que presenten riesgo de exclusión residencial, esto es, que los ingresos de la unidad familiar no superen unos determinados límites, que la propia ley define, o que los servicios sociales incluyan en esa categoría aunque superen los límites).

De darse esos tres supuestos (vivienda arrendada a un inquilino en riesgo de exclusión residencial, por un gran tenedor o por una empresa que compró después de 30 abril 2008 una vivienda procedente de una ejecución hipotecaria o una dación en pago/venta por imposibilidad de atender un préstamo hipotecario) el arrendador no podrá presentar la demanda directamente, sino que antes de hacerlo, deberá ofrecer un alquiler social al inquilino.

El importe de ese “alquiler social” se hace depender de los ingresos totales de la unidad familiar (total de personas que viven, aunque se hayan empadronado después de arrendar) y se determinará según la comparación con el “Indicador de Renta de Suficiencia”, que no aparece en esta ley, sino en otra norma y que depende de la localidad en que radique el piso (no es lo mismo Barcelona que Sant Esteve Sesrovires) y de si hay convivientes discapacitados o dependientes (la situación se agrava).

Y recordemos que la obligación de averiguar si el inquilino está en ese riesgo de exclusión no corresponde al inquilino ni al Juzgado, sino que será el arrendador quien deberá realizar las pesquisas necesarias.

La infracción de esta obligación de ofrecer un alquiler social no solo comportará la imposibilidad de presentar la demanda (o su archivo), sino que además puede comportar multas de entre 9.001 € y 90.000 €, ya que la Llei 18/2007, de la Vivienda, lo considera una infracción grave.

 

A continuación, y para que aquellos arrendadores que sean considerados grandes tenedores puedan hacerse una idea de las consecuencias de esta ley, proponemos tres simples ejemplos de lo que puede comportar:

a) Un piso alquilado en Barcelona por 600 al mes en el que viven una señora que gana 1.100 euros netos al mes y sus dos hijos (ninguno discapacitado): Antes de poner la demanda hay que demostrar que se les ha ofrecido un alquiler de 138,10 € mensuales durante 3 años. Sí, 138 al mes, no es un error tipográfico.

b) Piso alquilado en Barcelona por 800 al mes a un señor que gana 2.000 netos al mes y vive con su mujer (que no trabaja oficialmente, pero limpia pisos y cobra en B unos 750 al mes) y dos niños. Se les tendría que ofrecer un alquiler social de 243 al mes (en vez de 800).

 

 

c) Piso alquilado en Barcelona por 450 euros al mes a persona sola que gana 720 netos al mes (en nómina): antes de poner una demanda habría que ofrecerle un alquiler de … .64 euros al mes por 3 años. 64 euros, sí, en vez de 450.

 

Ante esta situación, para cualquier arrendador que ostente la condición de “gran tenedor” (empresa que individualmente o junto a otras empresas del grupo tenga más de 1.250 m2 habitables en propiedad, aunque no estén alquilados), resulta imprescindible protegerse de los riesgos económicos que esta ley comporta.

Pensemos que, en muchos casos, la aplicación de esta ley puede llegar a hacer imposible en la práctica la interposición de demandas (será más económico esperar a que acabe el arriendo y demandar por extinción), así que cualquier empresa que pueda estar incursa en los supuestos previstos en la ley deberá adoptar sin demora una serie de prevenciones mínimas al contratar o antes de interponer una demanda por falta de pago, para evitar tener inquilinos que puedan dejar de pagar a los 2 meses sabiendo que será imposible echarles (o que podrán "renegociar" la renta hasta cantidades ridículas).

Por si lo anterior no implicase suficientes trabas, el Decret Llei 5/2019, que entró en vigor el pasado 8 de marzo de 2019, establece también la obligación de averiguar e informar del “Índex de referència de preus de lloguer d’habitatges”, pues omitir esta actuación puede comportar también sanciones según la Llei 18/2007.

 

En definitiva, para proteger adecuadamente a partir de ahora los intereses de los arrendadores que tengan en total más de 1.250 m2 destinados a viviendas, será imprescindible:

1º.-        Analizar la situación actual de todos los contratos de arrendamiento existente y de los arrendatarios, a fin de tener definidos con claridad los riesgos que puedan presentarse en cada caso concreto.

2º.-        Adoptar las más elementales precauciones en el redactado de los futuros contratos de arrendamiento, incluyendo recomendaciones sobre la documentación a solicitar a cada posible arrendatario, con la intención de minimizar los riesgos de no poder recuperar la posesión de la vivienda si el inquilino deja de pagar la renta.

3º.-        Ante un caso de impago de renta, analizar con detalle la situación contractual y las medidas a adoptar con carácter previo a la demanda, para evitar que el Juzgado la inadmita y que el arrendador pueda ser sancionado con hasta 90.000 € de multa.

 

 

 

Desde el despacho, como especialistas en esta materia y dado la diversidad de normas jurídicas a aplicar, estamos a disposición de nuestros clientes para poder analizar su situación arrendaticia actual (análisis de viviendas arrendadas y de los contratos existentes) y asesorarles en todo lo necesario para evitar que la aplicación de la Llei 24/2015 y del Decret 5/2019 pueda perjudicarles.

 

 

CHRISTIAN ALBORS

 

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